Fidèle à ma nouvelle philosophie de tolérance et d’éducation, je vais vous parler de l’évaluation municipale parce que je n’en peux plus d’entendre des absurdités et de constater que le public est victime de graves erreurs à cause de ces chiffres.
D’abord je vais vous expliquer à quoi sert l’évaluation municipale puisque c’est très simple : c’est un estimé qui sert à taxer les propriétaires d’immeubles. Point à la ligne.
Dans les faits, un évaluateur a le droit mais pas l’obligation d’aller visiter une maison pour en estimer la valeur de taxation. Sauter sur vos calculatrices : un évaluateur peut avoir de 25 000 à 30 000 dossiers à gérer. Soyons chics et calculons que sur un rôle triennal (3 ans) il y a 600 jours ouvrables, alors notre superman devrait visiter 46 maisons par jour (27 500/600) et effectuer 46 analyses sérieuses pour déterminer la valeur d’une maison : C’est simplement IMPOSSIBLE. Pour y arriver, il faut utiliser des algorithmes, des moyennes, des règles de 3, des estimés de toutes sortes et c’est exactement ce qui se passe.
Il est vrai que dans des secteurs très homogènes (par exemple des quartiers de banlieues où les maisons sont pareilles avec la même grandeur de maison, même grandeur de terrain, même année de construction) les modèles mathématiques ont une marge d’erreur acceptable, mais à d’autres endroits comme les Laurentides, il arrive que l’on flirte avec l’absurdité.
J’ai vu des choses incroyables sur le terrain, je vous raconte deux anecdotes:
La première : Un vieux curé hérite d’un chalet vers 1970. Dois-je vous rappeler qu’un curé est un homme sans femme et qui a fait vœu de pauvreté? J’ai visité cette piaule qui sentait le vieux garçon et qui me levait le cœur. Pas de hotte au dessus du poêle, pas de ventilateur dans la salle de bain, pré-fini style sous-sol de l’époque comme murs, trace évidente d’infiltrations d’eau, planchers croches, fenêtres à remplacer, odeur sensuelle de vieux curé justement, sur une rue passante et j’en passe. Évaluation municipale : 210 000$. Mon évaluation : achat entre 50 00$ et 75000$ + rénovations pour un autre 50 000$ et je serais arrivé à un prix de vente finale de 135 000$-150 000$. Bref ça ne valait pas plus que 75 000$. Cette maison a expiré (contrats de courtage qui n’ont pas réussis) à toutes sortes de valeurs, presque tous les courtiers de la région l’ont eu à vendre… sans succès pendant un bon 5 ans. Hé bien, croyez-le ou non, le curé l’a vendu lui-même avec une petite pancarte à 1$ à un particulier que s’est cru bien intelligent d’acheter le tout 20 00$ sous l’évaluation municipale d’un vieux curé semi-déconnecté de la réalité. J’espère que jamais cet acheteur ne va m’appeler pour la vendre… mais surtout cher public, faites attention, dans les Laurentides il y a des écarts incroyables entre la valeur marchande et l’évaluation municipale. Les services d’un courtier sont gratuits pour les acheteurs… et à l’inverse les cas de fraudes ou de déséquilibres patents ont généralement lieu dans les transactions entre particuliers. Peut-être faisons-nous face à un miracle? Mais est-ce que Dieu favoriserait vraiment un de sa gang au détriment de simples citoyens? Je suis sûr qu’il ne ferait pas ça. Bref : faites attention aux évaluations municipales, surtout en région.
La deuxième : J’ai un client, professionnel du secteur de la construction, qui a amélioré sa maison en lui ajoutant au fil des ans une extension et un étage. Il a fait une demande de permis de construction en bonne et due forme mais en ne comptant pas son temps et peut-être même une partie des matériaux. La propriété est située sur un bord de lac, le gars est de type minutieux-maniaque. Pas une tige de gazon n’est de travers, la maison est finie en pin blanchi artisanal, tout le filage est sous-terrain, le sous-sol n’a pas la moindre mauvaise odeur, propreté et entretient A1. La dernière fois qu’un évaluateur est passé, c’était il y a 20 ans. Elle est en vente pour un prix supérieur à 200 000$ mais malheureusement l’évaluation municipale est à 60 000$. Le grand public ne vient pas la visiter parce que… l’évaluation municipales est trop basse, ça leur fait peur. Aux dernières nouvelles un inspecteur est passé, sans surprise on s’attend à ce que le prochain rôle de taxation apporte une hausse de taxes spectaculaire à la maison. Rappelez-vous : un estimé de taxation n’est pas une valeur marchande.
Combien de gens achètent des reprises bancaires liées au cannabis en s’excitant de l’évaluation municipale? Trop.
Un peu maniaque, je calcule personnellement et compile les ventes de ma municipalité depuis 2012. En 2015, 58% des ventes locales se sont faites EN DESSOUS de l’évaluation municipale. Hé oui, 6 maisons sur 10 sont taxées sur des valeurs surréalistes par ici… mais à qui ça profite?
Je vous invite à lire cet article de Charles-Édouard Carrier dans La Presse. C’est écrit tout en douceur mais au moins ça donne une petite idée : Que vaut l’évaluation municipale?
Bonne lecture, si vous avez des questions ou des commentaires, n’hésitez pas.
« Il n’y a que la vérité qui blesse »
Sylvain
Quelque fois, les acheteurs immobiliers peuvent nous faire sourire (les vendeurs aussi d’ailleurs). Et là je ne parle pas de ceux qui nous disent « je veux un bord de lac, terrain plat, plage en sable, construction assez récente, moins d’une heure de Montréal… mon budget est d’environ 80-90 000$ ». Dans le cas de la rubrique
Bonjour à vous, Plusieurs personnes aiment rêver. C’est normal et c’est même sain, cependant il arrive que les rêves soient moins excitants une fois réalisés ou encore qu’ils tournent carrément au cauchemar. Quitte à me mettre accidentellement des contracteurs ou des promoteurs immobiliers à dos, je vais vous expliquer une couple de petites choses sur
Fidèle à ma nouvelle philosophie de tolérance et d’éducation, je vais vous parler de l’évaluation municipale parce que je n’en peux plus d’entendre des absurdités et de constater que le public est victime de graves erreurs à cause de ces chiffres. D’abord je vais vous expliquer à quoi sert l’évaluation municipale puisque c’est très simple :
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