Bonjour à vous,

Plusieurs personnes aiment rêver. C'est normal et c'est même sain, cependant il arrive que les rêves soient moins excitants une fois réalisés ou encore qu'ils tournent carrément au cauchemar.

Quitte à me mettre accidentellement des contracteurs ou des promoteurs immobiliers à dos, je vais vous expliquer une couple de petites choses sur le rêve de se construire dans le nord : D'un point de vue financier, en général se construire dans le nord c'est exactement comme acheter une voiture neuve : on met la clé dans la serrure pour la 1ère fois et on vient de perdre 15% du moins à court terme. Ce n'est pas toujours le cas si vous avez une localisation exceptionnelle ou un concept particulier, mais c'est habituellement le cas.

Pour certaines personnes perdre 15% de 500 000$ ou de 2 millions, ce n'est rien... mais pour d'autres, 15% de 275 000$ c'est beaucoup.

Alors qu'autrefois un vieux fermier pouvait vendre sa ferme à un jeune couple qui prenait la relève pendant que les valeurs foncières continuaient de monter et tout le monde était content, or le choses ne sont plus les mêmes en 2016. Principal facteur : la dénatalité et le vieillissement de la population, principalement celui des babyboomers.

Dans ma pratique, contrairement au vieux fermier du paragraphe précédent, je constate que mon vendeur a 68 ans... et que son acheteur a 61 ans. La jeune famille normale, qui a mis de peine et de misère 5% de comptant pour son bungalow de Terrebonne ou sa trop grosse maison de Ste-Rose, et dont les deux adultes travaillent, courent les garderies ou les matchs de soccer n'ont aucunement les moyens de magasiner des chalets à 400 000$ dans les Laurentides. Les seuls qui le peuvent encore sont les autres babyboomers... ou leurs héritiers.

Un certain % de ces babyboomers peut vivre en marge de principes normaux de l'économie. Par exemple, quand la bourse s'effondre leur fond de pension d'université ou de cols bleus de grande ville augmente quand même. Et comme cette génération a toute sa vie connu la situation d'acheter une propriété et de la revendre le double du prix d'achat, elle est totalement indignée d'apprendre que la valeur marchande de leur chalet (payé 250 000$ en 2006) dans le nord n'est pas rendu à 500 000$ en 2014 ou 2015. Le résultat est le suivant : ils se disent « je vais l'annoncer à mon prix et attendre mon acheteur puisque de toute façon mon chalet est payé ». Et la conséquence directe est qu'à chaque année il y a de plus en plus de propriétés à vendre dans les Laurentides. Le surplus d'offre devrait faire baisser les prix, c'est exactement ce qui se passerait pour le prix des œufs si tout le monde installait 4-5 poules pondeuses dans son garage et se mettait à vendre des œufs, et c'est ce qui se passe mais dans une moindre mesure.

Puis un bon jour survient l'AVC ou un cancer, l'arrivée de petits-enfants combinée au constat évident que les enfants ne viennent plus voir les parents dans le nord, faute de temps. C'est l'étape de retour sur la planète terre. À chaque année, entre 3 et 4 propriétés sur 10 à vendre, se vendent, donc entre 6 et 7 propriétés ne se vendent pas.

La règle générale est la suivante : acheteurs, soyez patients, il y a toujours quelqu'un « qui revient sur terre », des prix normaux apparaissent dans le délire de la sur-offre de prix « boostés ». Et ces prix sont toujours moins chers que le coûts de construction d'une maison neuve. Trouvez-vous un bon courtier local qui surveillera les nouvelles apparitions pour vous.

L'autre phénomène qui survient est le suivant : Des gens qui ont construits leur rêve et qui n'ont pas lésiné sur la qualité et la dépense en se disant « c'est ma dernière maison » se rendent compte au bout de quelques années que la clé du bonheur pour « pitou » n'était pas nécessairement la même chose pour « minou » (ou vice-versa) et que finalement un condo plus près de chez les enfants, des hôpitaux, le tout jumelé à des hivers dans le sud correspond davantage aux aspirations du couple. Quand « minou » va être vraiment tannée, le prix va baisser. Ils vont perdre parce que « la belle petite moulure gossée à la main dans un bois exotique qui a coûté très cher» est le genre de placement qui se rentabilise à long terme, pas en 2-3 années. L'acheteur sera insensible à cela et d'ailleurs il n'y a aucune case dans les moteurs de recherches immobilières internet avec la mention "surinvestissement dans (telle patente)" que l'on peut cliquer.

Autre constat: si en 5 ans le prix des maisons n'a pas changé dans certains secteurs, voire même qu'il a baissé, il n'en est rien pour le coût des matériaux, les honoraires des plombiers, des électriciens, des paysagistes et ainsi de suite. Votre prix coûtant se calculera en dollars de 2016.

Et finalement parlons d'immigration. Les immigrants sont arrivés et arrivent encore dans les grands centres urbains. Puis leur expansion se refoule dans les périphéries ce qui repousse les « québécois de souche » un peu plus loin. Certains se souviennent peut-être qu'il y avait quelques grecs à Laval dans le secteur chomedey dans les année 60-70... aujourd'hui il y a 2 élèves avec un nom francophone par classe dans plusieurs écoles lavalloises. Et les francophones de souches sont rendus à Blainville ou Prévost ou Mirabel. Dans la culture des immigrants, la définition du bonheur n'est pas d'aller se faire manger par les mouches noires dans le nord, même si ça commence à se voir. Ce que je veux dire ici est que les « boomers » de Montréal et Laval ont profité « une dernière fois » du flux migratoire quand ils ont vendu leur maison de Laval à une famille de Libanais, mais que ce n'est pas encore un gros phénomène de voir un chinois sortir du bois avec une chemise à carreau, un dossard fluo et un fusil accroché dans le dos ici dans les Laurentides.

Je résume ma pensée : dénatalité vs vieillissement de population vs distorsion temporairement « babyboomeurisée » des principes de l'offre et de la demande vs culture immobilière se combinent joyeusement pour donner un contexte qui n'est pas toujours à l'avantage de ceux qui veulent se construire en région. J'aurais de beaux exemples à vous mettre... mais malheureusement j'ai un code de déontologie à respecter en tant que détenteur d'un permis de courtage de l'OACIQ et je ne souhaite pas ajouter un budget « avocat pour blog » à mes dépenses d'opérations.

Vous voulez vous construire dans le nord et vous en avez les moyens? Appelez-moi j'ai des terrains à vendre.

Vous voulez une approche plus stratégique? Encore là, appelez-moi et il me fera plaisir de discuter avec vous pour voir quelle est la meilleure option.

Bonne lecture,

Sylvain

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